月極駐車場の管理費はどれくらい？内訳や管理業務を委託する際の注意点
利用者と月単位で契約を結び、駐車スペースを貸し出す月極駐車場経営は、人気の土地活用方法の一つです。所有する土地を使って月極駐車場経営を始めたいと考える方のなかには、「管理会社に業務を委託したら、どれくらいの管理費が発生するのか」と疑問に思う方もいるでしょう。
収益性を高めるには、管理費などのコストをなるべく抑える必要があります。一方で、管理費を抑えるために自ら管理業務を行なおうとすると、大きな負担となることも考えておかなければなりません。
本記事では、月極駐車場の3つの管理方法と、それぞれの管理費を紹介するとともに、管理費の内訳や、管理会社へ業務委託する際の注意点も解説するので、ぜひ参考にしてください。
月極駐車場の管理方法とそれぞれの管理費
月極駐車場の管理方法は、大きく分けて「自主運営方式」「一括借り上げ方式」「管理委託方式」の3つです。管理方法によって、管理費の発生有無も異なります。
ここでは、月極駐車場の管理方法ごとに、管理費などの特徴を見てみましょう。
自主運営方式
自主運営方式は、月極駐車場のオーナーがすべての管理・運営業務を担う方法です。
オーナーは、月極駐車場の利用者と直接契約・更新・解約手続きを行なったり、毎月の賃料を集金したりします。また、駐車場内の掃除や巡回、事故対応なども自分で行なわなければなりません。
管理会社へ支払う管理費は発生せず、利用者からの賃料収入も全額得られますが、その分、管理業務に時間や手間がかかるのが特徴です。
一括借り上げ方式
一括借り上げ方式（サブリース方式）は、月極駐車場の土地を管理会社に借り上げてもらい、管理業務をはじめ、月極駐車場経営に関するすべての業務を管理会社に任せる方法です。
オーナーは管理会社に土地を貸すだけで良く、手間がかからないのがメリットです。また、月極駐車場の契約状況に左右されず、管理会社から毎月の借地料を安定して受け取れます。
管理費は管理会社が負担するため、オーナーから管理会社へ管理費の支払いは発生しません。ただし、自主運営方式と比べると、オーナーが得られる収入は減ってしまいます。
管理委託方式
管理委託方式は、オーナーが月極駐車場の運営に携わりつつも、管理業務は管理会社へ委託する方法です。委託する業務の範囲は、管理会社との相談次第で調整できるケースもあるでしょう。
一括借り上げ方式とは異なり、管理委託方式で得られる収入は、月極駐車場の契約数に比例するのが特徴です。
また、管理費（管理委託費）として、利用者からの賃料収入×5～10％程度の支払いが毎月発生します。委託する業務範囲が広い場合や、駐車場の規模が大きい場合などは、管理費がさらに膨らむかもしれません。
月極駐車場の管理費内訳
月極駐車場を管理するうえでは、さまざまな業務が発生します。ここでは、管理費に影響する管理業務の具体例を紹介します。
集金
月極駐車場の利用者から、毎月の賃料を集金します。予定どおりの入金がないときには、督促状を送付するなどして、管理を徹底しなければなりません。
集金が完了したら、前章「月極駐車場の管理方法とそれぞれの管理費」で紹介した管理方法に応じて、管理会社がオーナーへ送金することもあります。
掃除・除雪
ゴミや雑草、落ち葉などで駐車場内が汚れていると、利用者離れにつながる可能性があります。また、管理が行き届いていないと判断され、車上荒らしをはじめとする犯罪を招く恐れもあるため、こまめな掃除が欠かせません。
地域によっては、冬に雪が積もることが考えられるでしょう。利用者が安全に車を出し入れできるよう、除雪作業も必要です。
警備・保守点検
駐車場内の異変を速やかに見つけたり、犯罪やトラブルを抑止したりするために、定期的に巡回警備を行ないます。万が一、駐車場内での事故・利用者同士のトラブル・不正駐車などが発生した場合は、適切な対応が求められるでしょう。
また、駐車場内の設備機器を保守点検し、経年や事故で劣化・破損が見られるときには、交換や修繕を行ないます。
募集活動・契約・更新
月極駐車場のオープンを予定している場合は、早い段階から利用者の募集活動を始めます。具体的な方法として、月極駐車場検索サイトへの登録・チラシやDMの配布・広告の出稿・募集看板やのぼりの設置などが挙げられるでしょう。
また、解約者が出て駐車スペースに空きがあれば、その都度追加で利用者を募集します。
利用者が決まったら、契約手続きを個別に行なわなければなりません。一定期間ごとの契約更新手続きや、解約の申し出があったときの解約手続きも、管理業務に該当します。
月極駐車場管理を委託する際の注意点
最後に、一括借り上げ方式や管理委託方式で、月極駐車場の管理業務を管理会社に委託する際の注意点を紹介します。
管理費の安さだけで選ばない
月極駐車場の管理業務は多岐にわたるため、相応のコストがかかります。それにもかかわらず管理費が極端に安い管理会社は、過剰なコスト削減を行なっている可能性があり、「サービスの質が悪い」「管理体制が不十分」といった状況になりかねません。
サービスの質や管理体制が悪いと、利用者が離れやすくなるなど、月極駐車場経営の収益に悪影響をおよぼす恐れがあります。したがって、委託する管理会社を選ぶ際は、管理費の安さよりも、きちんとしたサービス・管理体制を提供してくれるかを重視しましょう。
判断に迷う場合は、管理会社が現在管理している駐車場を見てみるのがおすすめです。
信頼できる管理会社を選ぶ
月極駐車場経営では、利用者同士のトラブルのほか、利用者と管理会社のトラブル、オーナーと管理会社のトラブルも想定されます。円滑な経営を続けるには、しっかりとコミュニケーションがとれる管理会社でなければなりません。
料金体系だけでなく、対応の早さや丁寧さ、担当者との相性なども考慮して管理会社を選ぶとよいでしょう。
一括借り上げ方式の場合は適正な金額かチェックする
一括借り上げ方式の場合、管理費としての支払いは発生しませんが、管理費相当のコストは、オーナーが得られる収入から差し引かれています。なかには、管理費を割高に設定している管理会社もあるかもしれません。
委託契約で後悔しないよう、あらかじめ内訳までしっかりと確認することが大切です。また、管理会社に任せきりにするのではなく、管理・運営業務が問題なく行なわれているかを定期的にチェックする必要もあるでしょう。
まとめ
月極駐車場の管理方法ごとに、管理費の特徴をまとめたものが次の表です。
| 管理方法 | 管理費の特徴 |
|---|---|
| 自主運営方式 | 管理費は発生しないが、自分で管理業務を行なわなければならない |
| 一括借り上げ方式 | 管理費は発生しないが、管理費相当のコストが収入から差し引かれる |
| 管理委託方式 | 目安として、賃料収入×5～10％程度の管理費が毎月発生する |
月極駐車場の管理業務は、利用者の募集活動・賃料の集金・駐車場内の掃除や巡回など多岐にわたるため、管理費（管理費相当のコスト）はある程度かかります。したがって、月極駐車場の管理業務を委託する際は、管理費の安さだけでなく、サービスの質や管理体制を重視して管理会社を選びましょう。
また、管理業務を委託する場合でも、駐車場内の様子や管理・運営業務の稼働状況を、オーナーが自分の目でチェックすることが大切です。
本記事の内容をもとに、自分に合った管理方法・管理会社を検討し、月極駐車場経営の成功を目指しましょう。
